Nos últimos anos, a cidade de São Paulo assistiu à multiplicação de empreendimentos particulares classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP). Impulsionadas por benefícios fiscais e urbanísticos oferecidos pelo Município, muitas construtoras puderam erguer edifícios maiores, mais baratos e com aprovação acelerada, desde que destinassem as unidades exclusivamente a famílias de baixa renda — nos exatos termos dos artigos 46 e 47 da Lei Municipal nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico).

A promessa parecia simples: imóveis mais acessíveis, destinados a um público específico, com condições especiais.

A realidade, porém, foi outra.

Uma enorme quantidade de consumidores não foi devidamente informada sobre as rígidas restrições de renda, uso e locação impostas pela legislação. Hoje, milhares de adquirentes se encontram diante de fiscalizações, notificações, processos sancionadores e risco de multas altíssimas — sem jamais terem sido alertados pelas construtoras.

Este artigo explica, de forma clara e técnica, o que está acontecendo, quais são os direitos dos consumidores prejudicados e por que a responsabilidade jurídica recai, de forma contundente, sobre as incorporadoras.

1. O REGIME JURÍDICO DAS UNIDADES HIS/HMP: O QUE NUNCA FOI EXPLICADO AO CONSUMIDOR

A legislação do Município estabelece limites rígidos de renda:

• HIS 1 – até 3 salários mínimos
• HIS 2 – até 6 salários mínimos
• HMP – até 10 salários mínimos

Além disso, o Plano Diretor determina que:

• as unidades só podem ser vendidas para famílias dentro da faixa;
• as unidades só podem ser ocupadas por famílias dentro da faixa;
• as unidades só podem ser locadas dentro da faixa;
• a destinação deve ser respeitada por pelo menos 10 anos.

Ou seja: quem tem renda acima do limite NÃO pode adquirir, NÃO pode residir e NÃO pode utilizar a unidade.

Essa informação, embora central, foi omitida ou minimizada por diversas incorporadoras — gerando enorme insegurança jurídica aos proprietários.

2. A PROIBIÇÃO EXPRESSA DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA (AIRBNB, BOOKING ETC.)

O Decreto Municipal nº 64.244/2025 deixou expresso que:

• locação por curta duração não é permitida em unidades HIS/HMP;
• plataformas como Airbnb e Booking violam a destinação habitacional;
• o proprietário é autuado mesmo se agiu de boa-fé.

Assim, investidores que compraram o imóvel acreditando poder explorá-lo economicamente — e muitos o fizeram incentivados pela própria construtora — encontram-se agora em situação de risco.

3. A PORTARIA SEHAB Nº 111/2024: A FISCALIZAÇÃO JÁ COMEÇOU E É EXTREMAMENTE RÍGIDA

Em outubro de 2024, a Secretaria Municipal da Habitação publicou a Portaria SEHAB nº 111/2024, que criou um procedimento formal de fiscalização e punição para unidades HIS/HMP.

A norma estabeleceu um processo administrativo rigoroso, eficiente e abrangente, composto por duas grandes fases:

3.1. APURAÇÃO PRELIMINAR

A apuração pode ser instaurada:

• de ofício;
• por denúncia de terceiros;
• até por denúncia anônima.

Nessa etapa, o Grupo de Trabalho da SEHAB pode exigir:

• certidão de renda;
• comprovantes financeiros;
• contratos de compra e venda;
• contratos de locação;
• matrícula atualizada;
• comprovantes de residência;
• dados de anúncios em plataformas digitais;
• extratos de pagamento;
• qualquer outro documento que julgar necessário.

A própria Portaria deixa claro que a lista é meramente exemplificativa, concedendo poder investigatório extremamente amplo à Administração.

3.2. PROCESSO SANCIONADOR

Se houver indícios de irregularidade, o Secretário Municipal instaura processo sancionador.

A Portaria prevê:

• notificação formal,
• prazo de defesa muito curto (15 dias),
• possibilidade de multa já no ato inaugural,
• um único recurso — dirigido ao Prefeito,
• publicação da decisão no Diário Oficial,
• posterior envio à Procuradoria Geral do Município para cobrança judicial.

E mais: a Portaria expressamente estabelece que:

• as regras valem também para unidades adquiridas antes de 2023.

Isso atinge milhares de consumidores que compraram imóveis antigos, acreditando que estavam livres desse regime jurídico.

4. O ENTENDIMENTO DO TJSP: O CONTRATO É VÁLIDO, MAS AS MULTAS PERMANECEM

Em 2024, o Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que:

• o registro da compra não pode ser negado;
• o contrato não é nulo;
• mas a Prefeitura deve ser notificada para fiscalizar e aplicar penalidades.

Ou seja:

O consumidor mantém a propriedade, mas continua sendo alvo do processo sancionador — mesmo que tenha sido enganado.

5. RESPONSABILIDADE DAS CONSTRUTORAS: A VIOLAÇÃO AO CDC E AO CÓDIGO CIVIL

A conduta de inúmeras incorporadoras violou frontalmente:

No Código de Defesa do Consumidor:

• dever de informação (art. 6º, III),
• oferta vinculante (art. 30),
• publicidade enganosa (art. 37),
• responsabilidade objetiva (art. 14).

No Código Civil:

• erro essencial (arts. 138 e 139),
• ato ilícito (art. 186),
• dever de indenizar (art. 927),
• boa-fé objetiva (art. 422).

Em síntese:

Muitos consumidores foram induzidos a adquirir imóveis com restrições severas, que jamais foram explicadas, e hoje estão expostos a multas que podem alcançar dezenas ou centenas de milhares de reais.

6. DIREITOS DOS CONSUMIDORES PREJUDICADOS

A legislação permite que os adquirentes de boa-fé busquem, contra as construtoras:

• indenização por danos materiais (multas, outorga, prejuízos);
• danos morais (aflição, insegurança jurídica, risco patrimonial);
• lucros cessantes (especialmente investidores impedidos de alugar);
• rescisão contratual com restituição integral;
• revisão contratual;
• responsabilização solidária.

7. CONCLUSÃO: O CONSUMIDOR NÃO PODE PAGAR POR ERROS DAS INCORPORADORAS

A Portaria SEHAB nº 111/2024 veio consolidar um sistema de fiscalização rigoroso, que expõe consumidores a risco real de multas e processos, mesmo quando agiram com total boa-fé.

O Município está aplicando a lei — mas quem deveria ter informado essas regras era a construtora.

Por isso, os consumidores prejudicados possuem fortes fundamentos legais para buscar reparação judicial.

Se você comprou um imóvel HIS/HMP e:

• não foi informado das restrições de renda;
• não sabia que não poderia morar no imóvel;
• não sabia que não poderia alugar;
• foi surpreendido com notificação da Prefeitura;
• pensa em vender mas teme sanções;
• adquiriu como investimento;
• usou para Airbnb ou locação comum;
• descobriu agora as limitações;

há caminhos jurídicos sólidos para defender seus direitos.